Considerações sobre EXCLUSIVIDADE na venda de imóvel:
Previsto
no art. 5 do decreto nº 81.871.78, regulamentador da Lei 6.630/78, e
também na Resolução COFECI nº 458/95, art. 1, a Opção de Venda
concedida com Exclusividade, é documento obrigatório nas transações
anunciadas publicamente. Além desta regulamentação, o Novo Código Civil
Brasileiro também prevê a obrigatoriedade da exclusividade como forma
de contratação da Prestação de Serviços do Corretor de Imóveis,
protegendo sobremaneira os direitos dos corretores que se munem do
Contrato de Prestação de Serviços para Venda de Imóveis com
Exclusividade:
Art. 726
- Iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes, nenhuma
remuneração será devida ao corretor; mas se, por escrito, for ajustada
a corretagem com exclusividade, terá o corretor direito à remuneração
integral, ainda que realizado o negócio sem a sua mediação, salvo se
compravada sua inércia ou ociosidade.
Art. 727
- Se, por não haver prazo determinado, o dono do negócio dispensar o
corretor, e o negócio se realizar posteriormente, como fruto de sua
mediação, a corretagem lhe será devida; igual solução se adotará se o
negócio se realizar após a decorrência do prazo contratual, mas por
efeito dos trabalhos do corretor.
Art. 728
- Se o negócio se concluir com a intermediação de mais de um corretor,
a remuneração será paga a todos em partes iguais, salvo ajuste em
contrário.
Sem a Ordem de Venda com Exclusividade, quais os riscos para o Proprietário?
- Desvalorização do imóvel à medida que se promove um verdadeiro leilão
quando anunciado por mais de um corretor ou imobiliária, diminuindo
substancialmente os preços de mercado.
- Negligência do corretor ou imobiliária quanto ao interesse pelo
imóvel à medida que corre muitos riscos sem a exclusividade.
- Riscos de devassa no imóvel, até por marginais fazendo-se passar por
compradores, pondo em risco a própria família do proprietário.
- Sem o contrato de exclusividade não há como o proprietário
responsabilizar o corretor ou empresa por qualquer problema que ocorra
no imóvel.
- Poderá pagar honorários a mais de um corretor.
Como se sente o pretendente ao imóvel ao negociar com um corretor que não tenha a Ordem de Venda com Exclusividade?
- Insegurança para disponibilizar o sinal do negócio.
- Sente-se um tolo ao ter de dirigir-se a várias imobiliárias e constatar que trata-se do mesmo imóvel.
- Desconfiança total quanto ao valor do imóvel, pois está sendo
ofertado por diversas empresas, com formatos de negociações diferentes
e, inclusive, com preços distintos.
- Medo de partir para o fechamento do negócio sem que o proprietário
esteja presente, pois existe o risco de que o mesmo imóvel esteja sendo
vendido simultaneamente por outro corretor. Este fato determina outro
receio, o de envolver-se em processos judiciais envolvendo outros
compradores que podem estar adquirindo o mesmo imóvel.
Sem a Ordem de Venda com Exclusividade, quais os riscos para o Corretor?
- Ser autuado pelo CRECI pelo descumprimento da Lei.
- Cair em descrédito: o pretendente desconfia do imóvel oferecido por
diversos profissionais, bem como do imóvel que contém diferentes placas
e anúncios.
- Ficar sem direitos legais de cobrar judicialmente seus honorários, em
caso do proprietário vender diretamente o imóvel.
- Desconfiança quanto a honestidade à medida que vários corretores ou
empresas em um mesmo negócio podem chegar a preços distintos,
representando ao pretendente ou proprietário a prática de over price.
- Insegurança no momento do fechamento, pois poderá outra proposta derrubar a sua.
- Não possui garantias de que, mesmo tendo se empenhado em determinado
negócio, outro profissional já o tenha fechado com antecedência. O que
dizer ao cliente?
- Custos elevados e muito tempo investido para mostrar o imóvel, sem
qualquer garantia de que o esforço de vendas será respaldado.
- Possível exploração do profissional ou imobiliária por eventuais
proprietários que abusam solicitando trabalhos extras, sem qualquer
contrapartida financeira.
- Prejuízo financeiro para o corretor na hora de fechar o negócio, à
medida que o proprietário pode condicionar o fechamento da venda à
redução dos custos dos honorários.
Fonte: CRECI/RS
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